تلگرام صباح راستی وکیل پایه یک دادگستری اینستاگرام صباح راستی وکیل پایه یک دادگستری
ناحیه کاربری
آخرین به روز رسانی : 3:24 PM UTC, Aug 31, 2020

یک پرونده ثبتی

گزارشی که ملاحظه می کنید خلاصه  پرونده ای با موضوع ابطال اسناد رسمی  و تعارض اسناد رسمی و عادی است  که از سال 1392 در جریان می باشد و تاکنون نیز منجر به صدور رای نگشته است اما آن چیزی که بنده را ترغیب به انتشار این گزارش نمود وجود آراء متناقض و نبود وحدت رویه محاکم در این زمینه است کما اینکه در دادگستری یک شهرستان میتوان چندین نمونه نظرات  متفاوت را در شعبات همجوار مشاهده نمود.

بعد از ظهر روز چهارشنبه شهریور ماه سال 1392 بود که مردی با خاطری پریشان به دفتر جهت مشاوره مراجعه نمودند خلاصه داستان بدین قرار بود که نزدیک به بیست سال پیش ملکی را با سند عادی خریداری می نمایند و با توجه به اعتمادی که به صاحب ملک داشته اند و البته از نظر من سهل انگاری !  اقدام به انتقال سند به نام خویش نمی کند پس از بیست سال صاحب سند که هنوز سند را به نام خویش می بیند با طمع در مال دنیا و فراموش کردن عاقبت و آخرت خویش اقدام به انتقال ملک مذکور این بار با سند رسمی به نام شخص دیگر می نماید جالب اینکه خریدار دوم همسایه دیوار به دیوار مراجع بخت برگشته بود و از تمام ماجرا نیز خبر داشت اما همین که قیمت ملک را مناسب می بیند لحظه ای در خریداری ملک درنگ نمی کند ! و بعد از خرید ملک اقدام به طرح دعوی به طرفیت  همسایه خویش می نماید و دادگاه نیز سند عادی وی را مورد پذیرش قرار نمی دهد و حکم به خلع ید وی می دهد . و این حکم در دادگاه تجدید نظر استان تایید می گردد. پس از مراجعه به دفتر و چندین جلسه مشاوره تصمیم بر این شد که فارغ از طرح شکایت فروش مال غیر یک دعوی حقوقی با موضوع ابطال سند انتقال موخر برای ایشان مطرح گردد. پس از طرح دعوی فوق و مراجعه به شعبه با توجه به اینکه دستور موقتی مبنی بر عدم نقل و انتقال ملک نیز در دادخواست درخواست گردیده بود با واکنش ریاست محترم دادگاه مبنی بر اینکه سند خوانده رسمی است و با شهادت شهود و سند عادی ابطال نمی گردد مواجه گردیدم این واکنش از دید وکلا بدین معنی است که فاتحه دعوی خوانده شده و دیگر امیدی بدان نیست اما جالب است بدانید که با توجه به دفاعیات بنده در جلسه اول رسیدگی و انعطاف قاضی محترم شعبه، موضوع به گونه دیگری رقم خورد و با توجه به نظر جدید ریاست محترم دادگاه قرار تحقیقات محلی و پس از آن قرار استماع شهادت شهود نیز صادر گشت  که خود قرینه پیروزی در دعوی فوق تلقی خواهد گردید. جهت جلوگیری از اطاله کلام در ادامه مشروح دفاعیات اینجانب در جلسه اول رسیدگی را در پاسخ به دفاعیات وکیل محترم خوانده  مطالعه خواهید نمود :

1.    هر معامله ای که واقع می شود به حکم اصل صحت بایستی صحیح و معتبر دانسته شود مگر این که دلیل خلاف بر بطلان  و بی اعتباری آن وجود داشته باشد اصل صحت پشتوانه محکمی بر تسهیل روابط معاملاتی مردم و اعتبار بخشیدن به آنهاست و از این جهت نیز به استناد اصل مزبور بایستی معاملات املاک بدون تنظیم سند رسمی را صحیح دانست زیرا دلیلی بر بطلان آن نیست.
2.    اصل درعقود رضایی بودن آن است مگر اینکه دلیلی بر تشریفاتی بودن آن وجود داشته باشد و سند برای اثبات حق تنظیم می شود و فی نفسه نقشی در ایجاد حق ندارد و صرف ایجاب و قبول کافی برای تحقق عقد و ترتیب آثار بر عقد ایجاد شده است. مطابق ماده 191 ق.م عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر آن کند... ومطابق ماده339قانون مذکور پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود.
3.    قواعد حقوقی اقتضاء دارد که اگر در قانون تشریفاتی برای قرارداد پیش بینی شده اما معلوم نیست که این تشریفات مربوط به مرحله انعقاد و تحقق عقد است یا مربوط به مرحله اثبات عقد باید این تشریفات را مربوط به مرحله اثبات قرارداد بدانیم زیرا اصل بر حاکمیت اراده متعاقدین و رضایی بودن عقود و قراردادهاست وحتی المقدور از تقسیری که به بطلان عقد بینجامد خودداری شود.
4.    طبق اصل 157 قانون اساسی دادگستری مرجع رسمی تظلمات است و طبق مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی که در سال 79 به تصویب رسیده سند عادی نیز به عنوان یکی از ادله اثبات دعوی حتی در بسیاری موارد محکم تر از شهادت شهود و سایر ادله، معتبر و قابل رسیدگی قضایی است و دادگاه ممنوع از رسیدگی به صحت و اصالت سند عادی معامله و احراز اعتبار آن و وقوع معامله مندرج در آن نیست. بلکه ماده 48 صرفاً در مقام بیان این حکم است که محاکم ومراجع قضایی مانند ادارات در دعاوی که موضوع وخواسته آن رسیدگی به اعتبار مفاد و مندرجات سند ثبت نشده نمی باشد و محاکم در مقام رسیدگی به آن نیستند، نمی توانند سند عادی و ثبت نشده را به عنوان سند مالکیت پذیرفته و مفاد آن را صحیح و معتبر تلقی کنند.
5.    هر گاه منظور اعلام بطلان معامله مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی بود نباید فقط سند ثبت نشده را غیرقابل قبول معرفی می کرد بلکه باید هر نوع دلیل جهت اثبات معامله ثبت نشده نظیر شهادت و اقرار و امارات و سوگند را نیز غیرقابل قبول معرفی می نمود درحالیکه ماده 48 فقط متعرض سند عادی شده است. به همین جهت که هرگز نمی توان از مقررات ماده 48 استنباط کرد که در یک دعوی و رسیدگی قضایی مربوط به معامله اموال غیرمنقول نتوان برای اثبات وقوع معامله واعتبار آن مثلاً به اقرار خوانده یا شهادت شهود خواهان استناد کرد.
6.    نسخ ماده 1310 ق.م مصوب 1314 به موجب قانون اصلاحی مورخ 10/8/1370 نیز دلیل دیگری برعدم بطلان معامله  املاک بدون تنظیم سند رسمی و غیر تشریفاتی بودن معاملات املاک ثبت شده است به موجب ماده مذکور: اگر موضوع دعوی عقد یا ایقاع یا تعهدی بیش از پانصد ریال باشد نمی توان آن را فقط به وسیله شهادت شهود اثبات کرد اگرچه مدعی دعوی خود را به پانصد  ریال تقلیل داده یا از مازاد آن صرف نظر کند. قانونگذار در سال 1370بانسخ این ماده به طور مطلق  در دعاوی املاک ثبت شده و غیر آن، شهادت شهود را به عنوان یکی از ادله اثباتی قابل پذیرش اعلام کرده است. بنابراین با حذف ماده مذکور از مقررات قانون مدنی منع قانونی در استناد به شهادت شهود جهت اثبات معامله املاک ثبت شده بدون تنظیم سند رسمی وجود ندارد و در قوانین و مقررات مدنی و ثبت نصی بر بطلان معامله حتی بدون تنظیم سند عادی هم نیست و چنانچه مدعی بتواند به شهادت شهود وقوع معامله بین خود و مالک را اثبات نماید دادگاه حکم بر مالکیت او صادر خواهد کرد.
7.    نظریه شماره 2655 مورخ 8/8/67 فقها شورای نگهبان در پاسخ به سؤال شورای عالی قضایی وقت قوه قضاییه بر مغایرت ماده 1309 ق.م با مقررات شرع از حیث این که بیّنه شرعیه را که مخالف سند رسمی باشد قابل پذیرش ندانسته و بی اعتباری این ماده نیز دلیل دیگری بر صحت و اعتبار معامله املاک بدون تنظیم سند رسمی است. بر اساس نظریه مذکور نیز معامله املاک بدون تنظیم سند رسمی نه تنها معتبر است بلکه در تعارض با سند رسمی چنانچه مدعی شهودی بر صحت ادعای خود بر تقدیم معامله اش نسبت به معامله دارنده سند رسمی اقامه کند می تواند در دعوی خود علیه دارنده سند رسمی مالکیت پیروز شده و سند وی را ابطال و به حکم دادگاه سند مالکیت را به نام خود اخذ نماید.
8.    با توجه به نحوه نگارش ماده 48 ثبت است که بجای تصریح به این که « معامله ای که باید مطابق با مواد فوق به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از محاکم و ادارات پذیرفته نخواهد شد»، از عبارت «سند» به جای «معامله» استفاده کرده است. مقررات ثبت نقشی در وقوع معامله این قبیل املاک نداشته و دادگاه هم می تواند به سایر دلایل اثباتی نظیر اقرار و شهادت و امارات قضایی رسیدگی ودر صورت اثبات وقوع معامله به نفع فروشنده به تنظیم سند یا ابطال معاملات رسمی موخر حکم کند .
9.    مفاد ماده 22 ق.ث فقط ناظر به این است که سند مالکیت اماره قانونی مالکیت است تا خلاف آن ثابت نشده و دارنده سند رسمی مالکیت در مراجعه به ادارات دولتی و محاکم دادگستری بدون نیاز به ارائه دلیل دیگری مالک شناخته می شود مثلاً می تواند دادخواست خلع ید بدهد. در حالی که دعوی خلع ید از دارنده سند عادی مالکیت استماع نمی شود.
10.    از اطلاق ماده 87 ق.ث اسناد چنین افاده می شود که سند عادی راجع به معاملات املاک که به امضای شهود و طرفین معامله رسیده می تواند وقوع معامله نسبت به مال غیر منقول را اثبات کند و قابل معارضه با سند رسمی انتقال باشد.
11.    حتی با پذیرفتن تمامی استدلالهایی که با توجه به قوانین ثبتی در راستای اعلام بی اعتباری معاملات اموال غیر منقول وجود ندارد باید توجه داشت که قوانین ثبتی با توجه به قوانین بسیار دیگری از جمله قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 در باب ادله اثبات و گواهی شهود با تخصیص مواجه اند  مطابق ماده 216 قانون آیین دادرسی مدنی کسی که علیه او سند غیر رسمی ابراز می شود می تواند نسبت به امضا یا اثر انگشت یا مهر منتسب به خود انکار نماید. در این ماده اجازه داده نشده که دادگاه اساساً به آن سند توجه نکند مضافاً در مواد 306 تا 315 قانون آیین دادرسی مدنی مراد از سند مطلق اسناد اعم از سند رسمی و عادی در نظر قانونگذار است.
12.    از اطلاق ماده 106 ق.ث هم صحت و اعتبار معامله املاک بدون تنظیم سند رسمی از اینکه با سند عادی باشد یا با سایر ادله اثبات شود قابل استنباط است. زیرا به موجب ماده مذکور و مقررات ماده 105 «راجع به کلاهبردار محسوب شدن کسی که با وصف انتقال ملک به دیگری یا سلب مالکیت از او باز هم تقاضای ثبت ملک را دارد و یا با زائل شدن مالکیتش پس از تقاضای ثبت اولیه، مراتب را به ثبت اعلام ننموده و به نام خود سند مالکیت بگیرد» شامل وارثی هم می شود که با علم به انتقال ملک از طرف موروث خود یا با علم به اینکه به نحوی ار اتحاء قانونی از مورث وی سلب مالکیت شده، تقاضای ثبت آن ملک یا تقاضای صدور سند مالکیت آن ملک را بنام خود کرده و یا مطابق قسمت اخیر ماده فوق پس از اخطار اداره ثبت رفتار نکند و از مقررات مذکور و فرض انتقال ملک ثبت شده در زمان حیات مورث با امکان عملی اخذ سند مالکیت آن بنام وراث به روشنی این نتیجه به دست می آید که انتقال ملک مذکور در زمان مورث با سند عادی یا بدون تنطیم سند رسمی بوده است و قانونگذار چنین معامله عادی را معتبر شناخته و وارثی که بر خلاف معامله مذکور با علم به آن اقدام به اخذ سند مالکیت نسبت به آن ملک را نموده را کلاهبردار شناخته است.
13.    از اطلاق ماده 1291 ق.م نیز اعتبار معامله املاک بدون تنظیم سند رسمی قابل استنباط است زیرا به موجب ماده مذکور سند عادی در دو مورد اعتبار سند رسمی را دارد و نسبت به طرفین و وراث و قائم مقام آنها معتبر است: 1ـ اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است  صدور آن را از منتسب الیه تصدیق کند. 2ـ اگر در محکمه ثابت شود که طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده، فی الواقع امضاء با مهر کرده است . نتیجه این که مفاد مندرجات سند عادی راجع به معامله املاک اگر مورد تصدیق منتسب الیه قرار گیرد یا اصالت آن در محکمه ثابت شود معتبر بوده و آثار قانونی برآن  مترتب است و محکمه نمی تواند به عذر این که معامله به طور رسمی واقع نشده از ترتیب اثر دادن به آن خودداری کند.
14.    از اطلاق ماده 117 ق.ث نیز صحت و اعتبار معاملات بدون تنظیم سند رسمی و تحقق معامله و تنظیم سند عادی و اثبات آن بر اساس سند عادی مذکور قابل استنباط است. زیرا طبق ماده مذکور هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیرمنقول حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض یا حق مزبور نباید به حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد. ملاحظه می شود که در این ماده سند عادی راجع به مال غیرمنقول قابل تعارض با سند رسمی معامله نسبت به همان ملک که مؤخر بر سند عادی انجام شده دانسته شده و معارضه هنگامی تحقق می یابد که مفاد سند عادی مذکور در عالم حقوق معتبر باشد . منشأ وضع مجازات و عنصر مادی جرم در این ماده انجام معامله معارض است که با انشای معامله دوم مندرج در سند رسمی جرم مذکور واقع می شود و تعارض بین دو معامله وصف عنصر مادی جرم مذکور به حساب می آید.
بنا به مراتب فوق توجه به ماده 117 ق .ث این نتیجه به دست می آید که اولاً سند عادی راجع به معامله نسبت به غیرمنقول قابل معارضه با سند رسمی راجع به همان مال می باشد و معارضه وقتی قابل تصور است که مفاد سند عادی در عالم حقوق دارای اعتبار باشد .
ثانیاً از ماده مذکور در بطلان معامله با سند عادی که مقدم بر معامله با سند رسمی واقع شده احراز نمی شود بلکه صرفاً این معامله معارض جرم دانسته شده و برای مرتکب آن مجازات از سه تا ده سال زندان تعیین گردیده است. اما همه اینها به این معنی نیستند که معامله با سند عادی باطل باشد بلکه اگر چه طبق ماده 1305 ق.م تاریخ اعتبار سند عادی فقط بین طرفین و وراث و قائم مقام آنها معتبر است و نسبت به اشخاص ثالث اعتباری ندارد اما این بدان معنی نیست که اگر با رسیدگی قضایی صحت و اعتبار معامله مندرج در سند عادی اثبات شود بی اعتبار باشد و تاثیری در معامله با سند رسمی نداشته باشد بلکه در صورت احراز صحت و اعتبار معامله با سند عادی معامله با سند رسمی که مؤخر بر آن واقع شده قابل ابطال است و ماده 117 ق.ث و هیچ یک از دیگر مقررات ق.ث چنین حکمی را نداده است.
15.    قوانین دیگری مثل قانون مؤجر و مستأجر سال 76 و مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی ثبت اسناد داریم که به اسناد عادی اعتبار داده است و همه اینها برای حل مشکل معاملات مردم است زیرا استعلاملات فراوانی که برای ثبت رسمی معاملات گرفته می شود مثل پایان کار و استعلام از شهرداری و دارایی و امور اراضی و سازمان مسکن و اداره منابع طبیعی و آب و برق و گاز و نارسائی های اداری فراوان دیگر همگی مردم را از تنطیم سند رسمی فراری داده و می دهد و به هر حال دادگستری مکلف به حل مشکل دعاوی مردم است و نمی تواند به دعوایی که بر مبنای توافق اراده طرفین واقع شده ترتیب اثر ندهد و ناگزیر از فصل خصومت است.
16.    رویه عملی معاملات راجع به املاک در بین مردم چه در معاملاتی که در بنگاه های معاملات ملکی انجام می شود و چه در معاملاتی که اشخاص مستقیماً بینابین خود قرارداد تنظیم می کنند این است که ابتداً قولنامه یا مبایعه نامه ای تنظیم می کنند و خریدار بخشی از ثمن را می پردازد. بخشی دیگر را موکول به تحویل ملک می کنند و بخش که کمتری را نیز موکول به موعد تنظیم سند رسمی ملک در دفترخانه می کنند .این همه به جهت موانع و مشکلات ساختار اداری است که بر سر راه تنظیم سند رسمی وجود دارد و حتی ادارات ثبت اسناد و املاک و مراجع قضایی نیز همین رویه را تأیید و تأکید می کند. اتحادیه های املاک برای انجام معاملات املاک کد رهگیری تعیین و اختصاص می دهند و نسبت به همین کد رهگیری هم به جهت مشکلاتی که در عمل برای متعاملین ایجاد و باعث معطلی آنها و گرانتر شدن خدمات وحق دلالی بنگاه های معاملات ملکی می شود. متعاملین ترجیح می دهند معاملات خود را در بنگاه هایی انجام دهند که کد رهگیری نداشته باشند و برای آنها وقت گیر نباشد و هزینه بیشتر ایجاد نکند.
بنابراین بی اعتبار شناختن معامله املاک بدون تنظیم سند رسمی بی اعتنایی به عرف رایج و مسلم معاملات در بین مردم است در حالی که وظیفه قانونگذار تسهیل روابط معاملاتی مردم و ایجاد زمینه های رواج معاملات است نه مانع تراشی در مقابل آن و در مسیر خلاف اصل آزادی قراردادی و قواعد عمومی معاملات حرکت کردن و محدود کردن مردم در معاملات آنها.
نکته بسیار مهم در تایید اظهارات فوق ابطال بخشنامه سازمان امور مالیاتی کشور در الزامی اعلام کردن اخذ کد رهگیری برای معاملات املاک در بنگاههای معاملاتی املاک طی دادنامه شماره1218 مورخ هشتم آبان ماه 1393 توسط دیوان عدالت اداری میباشد که به طور تلویحی نقل و انتقال اموال غیر منقول با سند عادی را مورد پذیرش قرارداده و به طریق اولی نیز حتی اخذ کد رهگیری برای این معاملات را در جهت تسهیل معاملات مردم غیرقانونی اعلام نموده است
17.    رای وحدت رویه شماره 42 مورخ 3/10/1363 اجازه داده است کسانی که دارای سند عادی می باشند برای تأیید تاریخ تنظیم آن به محاکم مراجعه کنند و به استناد ماده 6 قانون اراضی شهری طرح دعوی نمایند و دادگاه ها نیز مکلف به رسیدگی به این اسناد عادی شده اند.
18.    رأی وحدت رویه شماره 603 مورخ 15/12/1374 مقرر داشته : دادگاه نمی تواند اسناد و مدارکی را که خواهان برای اثبات ادله به آن تمسک جسته نادیده گرفته و دعوی را رد نماید.که مؤید قابل پذیرش بودن معامله بدون تنظیم سند رسمی در محکمه است.
19.    در دادنامه شماره 552 مورخ 5/8/72 شعبه 24 دیوان عالی کشور دادنامه شماره 578 مورخ 2/12/71 شعبه 25 دادگاه حقوقی یک که دعوی خواهان ها بر ابطال سند رسمی انتقال و الزام مالکین به سند رسمی به نام آنها را با استناد به سند عادی را نپذیرفته و حکم بر بطلان آن صادر کرده با استدلال به این که «اصل حاکمیت اراده افراد در تنظیم قراردادهای خصوصی به موجب ماده 10 پذیرفته شده و دادگاه مکلف بوده به صحت اصالت سند عادی مستند دعوی رسیدگی و پس از انجام تحقیقات لازمه مبادرت به صدور حکم کند» نقض گردیده است.
20.    شعبه 21 دیوان عالی کشور در رأی شماره 1293/21 مورخ 18/11/68 مقرر داشته: « ... ازجمله شرایط صحت بیع آن است که فروشنده مالک مبیع یا مجاز در فروش از جانب مالک باشد. با محرز بودن تقدم تاریخ قرارداد عادی 18/9/69 نسبت به سند رسمی، در رابطه بین فروشنده و خریدار بیع تحقق یافته و لذا فروشنده در تاریخ سند رسمی حقاً مالک نبوده است تا مجاز در انتقال باشد.»
21.    به موجب آیه شریفه ی تجاره عن تراضٍ(آیه 29 از سوره مبارکه نسا) فقط تراضی شرط صحت تجارت دانسته شده وهیچ شرط دیگر و تشریفات خاصی برای تحقق قراردادها و عقود لازم نیست و اصل، رضایی بودن عقود است.
22.    آیه شریفه «یا ایهاالذین آمنوا اوفوا بالعقود»(سوره مبارکه مائده آیه یک) و«افوا بالعهد انّ العهد کان مسؤلاً» (سوره مبارکه اسراء آیه 34) و «اوفوا بعهد ا.. اذا عاهدتم» (سوره مبارکه اسراء آیه 9) و حدیث نبوی مشهور «المومنون عند شروطهم» همگی دلالت بر این دارد که تشریفات خاصی برای الزام آور بودن تعهدات وجود ندارد و اصل بر رضایی بودن معاملات به طور کلی و از جمله معاملات املاک است. و وفای به عهد منوط به رعایت هیچگونه تشریفات خاصی نشده است و وقتی شارع می گوید به عقود خود عمل کنید یا تعهدات خود را انجام دهید مطلق انجام تعهدات قراردادی را در نظر دارد و ترتب آثاربرعقود و قراردادها را منوط به رعایت تشریفات خاصی ننموده است. همچنان که تحقق عقد رامنوط به رعایت تشریفاتی نکرده است.پس در فقه نه در مرحله اثار ونه در مرحله تحقق عقد ونه در مرحله اثبات آن تشریفات و محدودیت خاصی پیش بینی نشده است.
کلام آخر :
صرف نظر از تمامی ایرادات وارده با توجه به فقدان هر گونه دلیل شرعی و قانونی و توجیه عقلی و منطقی بر بی اعتباری معاملات املاک با سند عادی و عدم تعرض مواد 47 و 48 قانون ثبت به چنین معاملاتی و با توجه به تفسیر قوانین در راستای اجرای عدالت و انصاف ، و حرکت در راستای واقعیتهای اجتماعی و عرف جامعه و اراده جدید قانونگذار در اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت و تصویب قانون صدور اسناد مالکیت فاقد سند در سال 91 و قوانین بسیار دیگر، موضع اعتبار اسناد عادی قابل تایید است .

آخرین ویرایش دردوشنبه, 06 مهر 1394 ساعت 18:51

نظر دادن

از پر شدن تمامی موارد الزامی ستاره‌دار (*) اطمینان حاصل کنید. کد HTML مجاز نیست.

Banner 468 x 60 px